Bộ Tài chính đề xuất áp dụng song song hai phương pháp tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Mục tiêu chính của đề xuất này là đảm bảo công bằng và minh bạch trong quá trình tính thuế, đồng thời tăng cường hiệu quả quản lý thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
Phương pháp tính thuế đầu tiên được áp dụng trong trường hợp người bán có thể cung cấp đầy đủ thông tin về giá mua và các chi phí liên quan đến bất động sản mà họ đang chuyển nhượng. Trong trường hợp này, cơ quan thuế sẽ áp dụng thuế suất 20% trên phần thu nhập chịu thuế. Phần thu nhập chịu thuế này được xác định bằng giá bán của bất động sản trừ đi giá mua và các khoản chi phí hợp lý liên quan đến việc sở hữu và chuyển nhượng bất động sản đó.
Phương pháp thứ hai sẽ được áp dụng khi không thể xác định được giá mua và các khoản chi phí liên quan đến bất động sản. Trong trường hợp này, thuế TNCN sẽ được tính trực tiếp trên giá chuyển nhượng của bất động sản. Mức thuế sẽ được áp dụng dựa trên biểu thuế suất lũy tiến theo thời gian nắm giữ tài sản. Ví dụ, nếu bất động sản được chuyển nhượng sau thời gian nắm giữ dưới 2 năm, mức thuế suất đề xuất là 10%. Nếu thời gian nắm giữ từ 2 năm đến dưới 5 năm, mức thuế áp dụng là 6%. Còn nếu thời gian nắm giữ từ 5 năm đến dưới 10 năm, mức thuế sẽ là 4%.
Một điểm đặc biệt cần lưu ý là đối với các trường hợp bất động sản có nguồn gốc từ thừa kế, thời gian nắm giữ sẽ không được tính để áp dụng biểu thuế lũy tiến. Khi cá nhân nhận thừa kế và sau đó thực hiện chuyển nhượng tài sản, thuế TNCN vẫn sẽ được tính theo thuế suất 2%, tương tự như quy định hiện hành.
Thời gian nắm giữ bất động sản sẽ được xác định kể từ thời điểm cá nhân có quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đối với bất động sản cho đến lúc chuyển nhượng. Thời điểm bắt đầu tính thời gian nắm giữ sẽ được tính từ thời điểm luật thuế mới có hiệu lực thi hành.
Cơ quan soạn thảo cho rằng việc áp dụng thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản dựa trên thu nhập thực tế sẽ phản ánh đúng bản chất kinh tế của các giao dịch này. Cách tiếp cận này cũng tương đương với cách đánh thuế thu nhập doanh nghiệp hiện nay.
Tuy nhiên, để có thể triển khai hiệu quả phương pháp này, cần thiết phải có một hệ thống dữ liệu đầy đủ và chính xác về lịch sử giao dịch bất động sản. Điều này sẽ giúp xác định chính xác giá vốn của bất động sản, cùng với các điều kiện về hóa đơn và chứng từ để chứng minh cho các chi phí được khấu trừ. Hơn nữa, việc thực hiện phương pháp này cần phải được đồng bộ với các chính sách liên quan đến đất đai, nhà ở và trên nền tảng công nghệ thông tin đủ mạnh để quản lý đăng ký và chuyển nhượng bất động sản một cách hiệu quả.
Chính phủ đang lấy ý kiến về dự thảo này và sẽ tiếp tục hoàn thiện để trình lên Quốc hội thông qua trong thời gian tới.
